本帖最后由 稠坛律师团 于 2020-5-23 09:19 编辑
义乌市城市有机更新在持续推进,前不久又有新的区块将参与更新,义乌城市形象得到了进一步提升。不过,与此同时,房东与承租人就拆迁补偿问题的矛盾却愈发凸显。
前不久,又有房东前来稠坛律师团咨询相关的法律问题:何女士家在义乌城区有四间落地房屋。2015年,何女士将房屋的店面四间出租给经营烧烤生意的钟某,租期5年。2019年,政府发出通告,将对何女士房屋所在的区块进行有机更新。何女士遂将该通告发给钟某,与钟某协商提前解除合同,退还剩余租金的问题。但钟某认为,有机更新补偿的费用中包括了装修费2万余元、停产停业损失6万余元等费用,希望何女士对将拆迁装修补偿、停工停产损失补偿支付给钟某。何女士则认为,钟某租赁后并没有进行大规模的装修,用的都是店面中原来就有的装修,且停产停业损失是补偿给房东的租金损失,不同意对钟某进行补偿。双方僵持不下,但为了在规定时间内完成签约和腾空,何女士与钟某商议先行退还剩余租金,其余补偿问题以后再行协商。时间过去了很久,何女士本以为钟某不会再向自己索要停产停业损失了。没想到钟某最近却又打来了电话,声称已经委托了律师,要求何女士补偿他装修费2万余元、停产停业损失6万余元,否则将向法院起诉。
何女士遂找来稠坛律师团郑文强律师咨询。郑律师分析后认为:根据相关的判决案例,承租人钟某的主张赔偿要根据租赁合同约定来处理,而不能按照拆迁补偿标准。装修费的评估价格是2万余元,但这里面既包含了钟某租赁后增加的装修,也包含了何女士店面原有的装修,如须赔偿,应加以区分。关于停产停业损失,政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果,与承租人之间的实际损失不具有同一性。而承租人因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在,但有机更新公告出来后,何女士即通知了承租人,承租人对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间,所以法院在处理此类案件时,一般会结合租赁合同具体约定,结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素,酌情确定承租人的停产停业损失。
稠坛律师团胡彬主任提醒: 法律关系不同的合同,其权利义务是不一样的。案中承租人钟某以拆迁法律关系中被拆迁人何某享受的权益,用来主张其在租赁关系中的权益,是混淆了不同的法律关系,因此,其主张只能得到法律部分支持。
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