【稠坛律师团·民法典解读】母子共有的房产，因仅仅儿子.. - 义乌购论坛

2020年5月，经房产中介公司介绍，林女士与金某签订了《义乌市房地产买卖（居间）合同》，约定金某将其与母亲共有的位于义乌某小区的房屋一套，以200万元的价格出售给林女士。合同上并没有其母亲签字确认，但在签订合同过程中林女士和中介公司都反复与金某核实其是否有权代其母亲签字，金某均回复已经与母亲商量好，母亲的名字由自己代签就可以了。嗣后，林女士即按双方的约定，将10万元购房定金支付到中介公司账户由中介公司代金某保管。没过几周，网上传出该小区将纳入有机更新红线范围内，区域内二手房价格瞬间上涨。到了约定办理过户手续的日子，金某以卖房时未经母亲同意，母亲没有签字，自己无权代理为由主张合同无效。那么，金某的主张有道理吗？针对这种情况，新出台的《民法典》又是怎么规定的？

稠坛律师团郑文强律师认为过去此类案件，法院一般会根据《合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》来处理。其中《合同法》规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《买卖合同司法解释》规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此可以判断，金某之合同无效主张，是难以得到法律支持的。

《民法典》第597条规定：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任，法律、法规另有规定除外。据此，可以推出法律上对类似卖买合同，是认定为有效的，并非规定为无效。案中林女士若无法取得房屋不动产产权，可向金某主张解除合同并承担违约责任。