【抗击疫情·义乌律师专题】疫情免租有争议，共度难关才...

稠坛律师团

（本文转自·义乌市律师协会 公众号）

受疫情影响，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，将春节假期延长至2020年2月2日；浙江省人民政府办公厅发布《关于延迟企业复工和学校开学的通知》，要求省内各类企业不早于2月9日24时前复工；省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控领导小组办公室发布《关于做好企业复工和疫情防控工作的通知》，要求除该通知第二条所涉企业外，全省行政区域内企业复工时间不早于2月9日24时。未经属地县（市、区）人民政府核准同意，一律不得擅自复工。

租赁商业地产遇到疫情，商业经营受到损失，其要求免除租金是否合理、合法？新型冠状病毒疫情的影响，是否构成不可抗力？是存在争议的！

借鉴，2003年“非典”期间“关于要求免除租金”的两则案例。

案例一

上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷一案（2004）沪一中民二（民）终字第32号。

案情简介：

亿大公司与翔宇公司签订房屋租赁合同，由翔宇公司对租赁房屋进行经营，后因双方原因，合同履行出现异常，又因“非典”疫情，翊宇公司接到有关主管部门因防治“非典”疫情停业的通知，翊宇公司于次日起停业至6月10日恢复营业。后亿大公司以翔宇公司以翔宇公司拖欠租金、水电费等将翔宇公司诉至法院。

一审法院认为：亿大公司、翊宇公司签订的《上海亿大房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。后遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。

针对该部分，二审法院认为：关于“非典”疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥…对“非典”时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。翊宇公司主张对2003年2月18日后的租金仍按照每月2万元计算，鉴于双方对此未作约定，亿大公司亦不予认可，故本院对此不予采信。

案例二

上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷（2004）沪二中民二（民）终字第354号。

案情简介：

拍谱公司向上海新黄浦公司租赁房屋进行经营，后因非典原因导致停业，拍谱公司因此请求新黄浦公司减免停业期间租金。后新黄浦公司以拍谱公司拖欠租金等将其诉至法院。

一审法院认为：关于“非典”期间拍谱公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。

二审法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

参照上述两则案例可知：

在案例一中关于不可抗力的事实和法院认定部分足可看出，一审法院将“非典”认定为不可抗力，而二审将“非典”认定为不属于法律界定的不可抗力内容，可见重大疫情是否属于不可抗力在法律实务中还存在争议，但从最后的结果可以看出，针对影响合同履行的重大客观事件，可以按照公平原则，将损失分担，以达到平衡目的。案例二也同上，但从该一审法院的认定可以看出，减免租金并非房东的义务。  

据上可见，在实践中对不可抗力的认定十分严格，即使发生了不可抗力，但对合同履行没有产生实际影响的，违约方也难以免责。

根据浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组于2020年2月5日作出的《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》第7条之规定：“减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。”可见，政策是鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。

律师建议

在这应该团结一致的特殊时刻，矛盾纠纷是我们最应避免的，若各商户因受疫情影响而产生租金损失，首先建议和房东进行友好协商，毕竟减免租金也不一定是其义务，互相体谅才是正道。

但若租金损失太大，而房东又不愿通融，可以以合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化为由提起诉讼也不失为一种维护利益的途径，也许法院基于公平原则或未来法院对疫情不可抗力的认定，可能会进行一定的分摊弥补。但要尽量提前通知，并统计损失保留证据。  

疫情终会过去，当下惟有众志成城尽快共渡难关，方能更早迎来行业的春暖花开，这是我们每个公民对应社会承担的责任及应有的担当！

【法条指引】

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第一百一十八条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

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