【稠坛律师说法】开发商借口疫情延期交房，要不要承担...

稠坛律师团

受疫情影响，春节后返乡工人流动受限，施工人员返岗延迟，义乌各个楼盘大多都面临开工时间延迟的风险。加上材料供应困难、房屋审批与验收环节推进延缓等因素的影响，延期交付几乎成为了今年不少新业主不得不面临的问题。不少新购买商品房的业主收到了“不可抗力延期交房”的通知。

疫情属于不可抗力无可厚非，造成了损失也不可避免。但是作为业主，合同签订了，房款该付的房款也付了，银行也不会因为这“不可抗力”而允许业主顺延房贷的时间。所以，延期交房对业主来说是确确实实的损失，但对开发商来说似乎并没有什么损失。那么很多业主可能会有疑惑，延期交房造成的业主损失是否完全由业主承担？

根据相关法律的规定，疫情防控对商品房买卖合同中约定的房屋交付等义务履行有较大影响，但是否构成不可抗力，要根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度、因果关系等综合认定。


如商品房买卖合同约定的房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间或者认购协议约定的签订商品房买卖合同时间等时间节点在疫情防控期间，房地产开发企业因执行政府采取的疫情防控措施延迟复工，导致房屋不能按期交付、房屋交易手续和不动产登记不能按期办理或者合同不能按期签订，房地产开发企业可以不可抗力为由，主张将相关时间顺延至企业复工后的合理时间，并免除相应期间不能履约的责任。


如房屋逾期交付主要是因为工程合理工期延误、行政机关不能正常办理有关审批事项等因素造成，房地产开发企业可以根据实际情况与买受人协商顺延房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间。

那么，如果延期交付是因为“不可抗力”，开发商是否一定“免责”呢？


稠坛律师团认为，这需要结合地方政府是否启动卫生公共事件应急响应；是否进行交通管制；工地是否被政府部门要求停工等因素来具体考虑。


并且根据法律规定，开发商有就相关情况及时通知业主的义务。


至于延期的时间，也要根据工程实际受到疫情影响的时间计算，如交通管制解除的时间、政府允许工地复工的时间等，而不能无休止地延长。


所以，“不可抗力”不是免死金牌，发生“不可抗力”后，如果开发商没有按照法律规定、合同约定履行相关义务，开发商仍旧难逃承担违约责任的法律后果。

面临延期交房风险，开发商应该做什么？

住房城乡建设行业企业新冠肺炎疫情防控有关法律风险应对指引：


1.房地产开发企业应对已签订的商品房买卖合同进行全面审核，对已经或者即将发生逾期履行情况的合同，根据项目实际情况重新确定房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记的合理时间，并按照商品房买卖合同的约定及时通知买受人。


2.积极做好相关准备，在行政机关恢复办理有关审批事项时尽快办理，在合理时间内尽快完成项目验收、办理房屋交易手续和不动产登记，尽最大努力降低逾期风险。


3.对于逾期原因较为复杂，房地产开发企业需要承担违约责任的情况，企业可与买受人积极沟通，计算违约金时扣减因疫情防控直接导致的延误期间。


4.对于认购协议约定在疫情防控期间签订商品房买卖合同的情况，房地产开发企业应尽快与认购人沟通，重新确定签订时间。除认购人主动要求解除认购协议的以外，不提倡协商解除认购协议。


稠坛律师团胡 彬、孙宾泽、郑文强律师免费为您提供法律咨询，请添加微信号CTLS008或扫二维码详询。